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 案例和常识
租赁物未进行消防验收 承租人诉解除租房合同
发布者:南充律师|南充律师事务所    发布时间:2014-06-29 13:09   浏览:

编辑:南充律师|南充律师事务所

租赁房屋开网吧,消防验收未通过,手续难办业难开,无奈起诉至法院索要赔偿。近日,山东省日照市东港区人民法院审结一起房屋租赁合同纠纷案件,判令出租方赔偿承租方各项损失共计45万余元。

  2013年8月5日,原告赵某与被告某家电公司就原告租赁日照某沿街门面房事宜签订房屋租赁合同一份,合同约定租金为30万元,租赁面积为600平方米,租赁期限为十年,租赁用途为开设网吧。合同签订当日,原告赵某交给家电公司水电费押金2万元。随后原告赵某又缴纳15万元的租金。合同签订后,被告即将该涉案房屋交付给原告。原告即开始对涉案租赁房屋进行装修。此后原告多次要求家电公司提供该涉案房屋的整体消防验收合格手续,家电公司一直未能提供。同年8月26日,家电公司的法定代表人张某给原告出具承诺书一份,内容为:承诺于2013年9月21日前将消防备案到位,过期承担一切损失。到期后,该家电公司仍未提供涉案房屋的消防验收合格手续,导致原告无法办理工商、文化许可证,不能按时开业,造成原告损失。双方协商未果,原告赵某以被告方构成根本违约为由诉至法院,请求法院判令被告返还原告房屋租金15万元及水电费押金2万元;赔偿原告房屋装修费、电器设备、及机器折旧费等损失共计79万余元。

  法院经审理认为,原告方所租赁房屋并非属于按照国家工程建筑消防技术标准进行设计的对象,双方当事人在签订合同时,也未将租赁房屋经消防验收合格约定为合同生效条件,双方签订的租赁合同所涉房屋未经消防验收合格并不必然导致合同无效。但所涉房屋未经消防验收直接导致承租方经营的网吧无法开业,合同目的不能实现,出租方应当赔偿承租方损失。最终法院认定被告赔偿原告各项损失共计45万余元。

  法官说法:根据《最高人民法院答复云南省高级人民法院<关于未经消防验收合格而订立的房屋租赁合同如何认定其效力的函复>》第二条 “租赁合同涉及的房屋不属于法律规定必须经过消防机关验收的,人民法院不应当以该房屋未经消防验收合格为由而认定合同无效”、第三条“租赁房屋用于开设经营宾馆、饭店、商场等公众聚集场所的,向当地公安消防机构申报消防安全检查的义务人为该企业的开办经营者,但租赁标的物经消防安全验收合格,不是认定房屋租赁合同效力的必要条件”的规定,本案中,涉案合同是双方在平等自愿的基础上签订的房屋租赁合同,系双方当事人的真实意思表示,该合同合法有效。虽然租赁房屋未经消防验收合格不是租赁合同生效的必要条件,但租赁房屋的消防验收是原告开办网吧不可或缺的前提条件之一,因被告某家电公司在承诺期限内未能提供涉案房屋的消防验收手续,导致原告无法办理网吧开业前所需手续,致使合同的目的不能实现的,可以解除合同。

  根据《最高人民法院<关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释>》第十条 “承租人经出租人同意装饰装修,租赁期间届满或者合同解除时,除当事人另有约定外,未形成附和的装饰装修物,可由承租人拆除。因拆除造成房屋毁损的,承租人应当恢复原状”、第十一条“承租人经出租人同意装饰装修,合同解除时,双方对已形成附和的装饰装修物的处理没有约定的,人民法院按照下列情形分别处理:(一)因出租人违约导致合同解除,承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的,应予支持;……”的规定,原告装饰装修涉案租赁房屋是经过被告某家电公司同意的,因被告某家电公司的违约导致租赁合同解除,原告可以要求被告某家电公司赔偿装饰装修损失。对于原告主张的其他损失,因原告与被告某家电公司在签订租赁合同时未将涉案租赁房屋是否经过消防验收合格作为合同生效的前提条件,且原告在租赁合同履行过程中对涉案租赁房屋尚未验收合格的事实也是明知的,原告在明知涉案房屋尚未经过消防验收合格且开办网吧所需手续尚不完备的情况下,盲目投入造成了不必要的损失,原告对于自身的损失负有不可推卸的责任,原告要求被告赔偿由此造成的损失,法院不应支持。
 

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